Boom cripto abre portas para uma nova classe de proprietários

Nate Gipson recebeu um aviso em fevereiro de que uma de suas casas alugadas em Memphis, Tennessee, precisava de um novo ventilador de teto. Como proprietário, ele achou que o pedido era bastante razoável.

Mas antes que o trabalho pudesse avançar, ele teve que discutir com um grupo de outras pessoas que, como ele, havia comprado uma participação na propriedade por meio de um site de criptomoeda chamado Lofty AI. E alguns deles precisavam ser convencidos.

“Houve uma grande discussão sobre 'O gerente da propriedade está nos enganando?'”, disse Gipson. “Eles disseram: 'Posso ir à Amazon e comprar um por US$ 35.'”

Como muitas decisões sobre o Lofty AI, tudo se resumia ao voto dos proprietários, e o estatuto exigia uma maioria absoluta de 60% para aprovação.

Bem-vindo à próxima fase da criptoeconomia, na qual a propriedade de propriedades de aluguel distantes é dividida em tokens digitais que são vendidos em todo o mundo e os detentores de tokens transformam o negócio de ser proprietário em uma série de pesquisas online — um sistema que os inquilinos talvez nem conheçam.

A Lofty AI é uma das várias startups de tecnologia com o objetivo de usar a tecnologia blockchain para criar uma nova forma de investimento em imóveis. Eles se somam a um movimento crescente construído em torno da propriedade e cooperação compartilhadas, muitas vezes chamadas de organizações autônomas distribuídas, ou DAOs.

DAOs geralmente são formados em torno de projetos específicos, como financiamento coletivo para comprar uma cópia da primeira edição da Constituição dos EUA, e os membros podem opinar se compraram tokens online.

O conceito de investimento imobiliário para pessoas comuns não é novo. Sites como Fundrise e RoofStock oferecem há anos a chance de comprar ações de casas e empreendimentos comerciais em lugares distantes, mas geralmente exigem investimentos mínimos de US$ 1.000 ou mais e restringem a rapidez com que os investidores podem sacar.

A Lofty AI está indo além, criando um mercado on-line praticamente não regulamentado no qual quase qualquer adulto no mundo pode investir apenas US$ 50 para comprar um token digital equivalente a uma participação em um negócio de aluguel de uma única propriedade. Cada token representa uma parte da propriedade da empresa de responsabilidade limitada com sede em Delaware.

“O setor imobiliário tem sido historicamente visto como um setor enfadonho que é resistente a mudanças, e agora estamos vendo todos os tipos de empreendimentos tecnológicos e imobiliários”, disse Desiree Fields, professora assistente de geografia e estudos metropolitanos globais na da Universidade da Califórnia, Berkeley.

Ela disse que o surgimento de novos mercados imobiliários reflete o quão quente o mercado imobiliário se tornou, atraindo cada vez mais investidores enquanto precifica muitos possíveis proprietários.

“Você não pode comprar uma casa sozinho, mas talvez possa se tornar 1/50 do proprietário”, disse Fields.

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Alto AI ainda é pequeno. Seu mercado online, que começou no ano passado, lista até agora cerca de 90 propriedades para aluguel, a maioria delas em estados de Rust Belt, como Illinois, Michigan, Missouri e Ohio. As empresas de administração de propriedades lidam com as operações diárias de aluguel.

"Nós apenas pensamos: 'Existe alguma maneira de tornar o investimento imobiliário mais acessível, de modo que qualquer pessoa com uma conexão à Internet possa começar a construir um portfólio de investimentos em propriedades para aluguel?'", disse Jerry Chu, Lofty AI's CEO. A startup obteve financiamento da Y Combinator, uma conhecida empresa de investimentos do Vale do Silício.

“O que queremos é trazer o benefício de você mesmo adquirir essas propriedades individuais sem ter que lidar com os problemas”, disse ele.

Gipson, 24, não é um proprietário típico de Memphis. Estudante na área da baía de São Francisco, ele também possui ações simbólicas de imóveis para aluguel em Chicago e vota regularmente em assuntos que surgem para suas propriedades - como o novo ventilador de teto, que os proprietários aprovaram.

“Eu me sinto como um proprietário tomando essas decisões”, disse ele. Ele planeja vender seus tokens eventualmente para dar entrada em uma casa própria.

A compra e venda de tokens são registradas em um blockchain, um sistema no qual muitos computadores contribuem para um banco de dados ou livro-razão compartilhado que nenhuma entidade controla. Chu disse que os livros-caixa blockchain são adequados para substituir a manutenção de registros à moda antiga no mercado imobiliário porque as transações são transparentes.

"O comprador e o vendedor às vezes não podem confiar um no outro, e é por isso que você tem todo esse processo de depósito e liquidação", disse ele. “Para nós, a liquidação leva quatro segundos.”

Mas não está claro se a ideia de democratizar o investimento em imóveis para aluguel se encaixará bem em um mercado imobiliário restrito que já está passando por grandes mudanças graças a outras startups de tecnologia.

Gipson disse que a startup começou a dizer aos investidores para não entrar em contato com seus inquilinos diretamente após uma experiência inicial, quando um inquilino soube da Lofty AI e pensou que era tão incomum que devia ser uma farsa.

“Seria falta de etiqueta se um inquilino fosse contatado por 30, 40 pessoas diferentes dizendo: 'Oh, eu possuo a propriedade'”, disse ele.

Os aluguéis de casas unifamiliares têm sido historicamente acordos informais, já que proprietários individuais alugam suas segundas casas ou propriedades que herdaram. Mas isso mudou durante a Grande Recessão que começou em 2007, quando grandes empresas de investimento começaram a comprar casas hipotecadas.

Isso abriu caminho para pequenos investidores fazerem crowdsourcing, disse George Ratiu, economista sênior da Realtor.com.

“O aluguel unifamiliar está se tornando uma espécie de classe de investidor padronizada”, disse ele. “Estamos apenas começando a sentir e ver o impacto que a tecnologia está causando.”

As taxas de hipoteca sobem à medida que o mercado imobiliário esfria

Ratiu disse que os investidores foram atraídos para os aluguéis em parte pelos baixos níveis de novas construções que restringem a oferta nacional de moradias e aumentam preços e aluguéis. O aumento das taxas de juros este ano também manterá alguns potenciais compradores de imóveis no mercado de aluguel por mais tempo, aumentando a demanda no curto prazo, disse ele.

“O risco é: o que acontece em um mercado em baixa? Suas posições serão protegidas o suficiente para que possam resistir a esse choque?” ele disse.

As propriedades no Lofty AI têm fundos de reserva de manutenção, e os proprietários de tokens tiveram discussões acaloradas em fóruns on-line sobre como lidar com despejos e evitar se tornar proprietários ausentes ou pior.

“Os investidores de curto prazo sempre escolherão os reparos mais baratos porque não querem que seu CoC seja afetado”, escreveu um investidor este mês no quadro de mensagens Discord da Lofty AI, referindo-se a “retorno em dinheiro”, uma medida de desempenho do investimento.

No ano passado, um novo investidor brincou sombriamente no Discord: “Entrei para o clube e possuo tokens. Não tenho certeza se meu cartão de visita deve ser intitulado 'tio moneybags' ou 'slumlord'. Por favor, avise."

Fields, o professor de Berkeley, disse que acordos de propriedade complexos e anônimos podem dificultar a responsabilização dos proprietários.

“O proprietário pode estar em qualquer lugar. Existe esse relacionamento geograficamente estendido ”, disse ela. “Proprietários ausentes não são uma coisa nova, mas eles não necessariamente têm uma participação em Cleveland, Ohio, e nas pessoas que moram lá.”

A conversão de casas ocupadas pelos proprietários em aluguéis está sendo rejeitada em alguns bairros onde nem locatários nem investidores externos são especialmente bem-vindos. O Wall Street Journal informou este mês que as restrições de aluguel estão aumentando entre as associações de proprietários.

Mas o conceito de imóveis tokenizados ainda está sendo testado em outros lugares, inclusive em startups concorrentes, como a Arrived Homes, que oferece ações de aluguel a partir de US$ 100, e a Vesta Equity, que permite que os proprietários convertam patrimônio em tokens não fungíveis, uma espécie de ativo digital exclusivo. (Os tokens da Lofty AI são tokens fungíveis, o que significa que são intercambiáveis ​​com tokens na mesma propriedade.)

Na cidade montanhosa de Aspen, Colorado, o hotel St. Regis está vendendo ações por meio de uma moeda digital chamada Aspen Coin. No mês passado, 826 investidores detinham a moeda, de acordo com o tZero, um mercado online onde a moeda é negociada.

Para os investidores, o surgimento de tais mercados pode resolver o que há muito tem sido uma desvantagem dos imóveis: as pessoas geralmente não conseguem vender rapidamente se precisam de dinheiro para outros fins.

“Achamos que a tecnologia blockchain e sua introdução gradual fornecem um caminho importante para facilitar a liquidez”, disse Alan Konevsky, vice-presidente executivo da tZero. “É um livro aberto que os investidores veem.”

Mas a regulamentação do governo continua sendo um ponto de interrogação para os mercados de criptomoedas. A Lofty AI assumiu a posição de que seus tokens não atendem à definição legal federal de "valor mobiliário" e que seu mercado não atende à definição de "troca", permitindo até agora evitar a maior parte da regulamentação pelos Valores Mobiliários e Comissão de câmbio.

O presidente da SEC, Gary Gensler, disse que a maioria dos tokens criptográficos carrega as marcas de títulos regulamentados, mas a comissão até agora evitou a emissão de regras enquanto o governo Biden estuda várias questões sobre criptomoeda.

A SEC não respondeu a um pedido de comentário sobre a Lofty AI.

O Lofty AI já atingiu um muro regulatório na Califórnia, onde a lei estadual define um título de forma mais ampla do que a lei federal. Em fevereiro, a Lofty AI parou de permitir que investidores da Califórnia comprassem novos tokens.

O Departamento de Proteção Financeira e Inovação da Califórnia se recusou a comentar.

Na ausência de regulamentações governamentais, a Lofty AI criou suas próprias regras, como proibir qualquer pessoa de possuir mais de 15% de uma propriedade. A empresa ganha 8% do preço de venda de uma propriedade se os investidores comprarem todos os tokens.

“Nossa esperança é que fique o maior possível”, disse Chu.