Crypto boom otevírá dveře nové třídě pronajímatelů

Nate Gipson dostal v únoru oznámení, že jeden z jeho nájemních domů v Memphisu v Tennessee potřebuje nový stropní ventilátor. Jako pronajímatel považoval žádost za dostatečně rozumnou.

Než však mohla práce pokračovat, musel to vyřešit se skupinou dalších lidí, kteří stejně jako on koupili podíl v nemovitosti prostřednictvím webové stránky s kryptoměnami s názvem Lofty AI. A některé z nich potřebovaly přesvědčit.

„Proběhla velká diskuse o tom, ‚Podvádí nás správce nemovitosti?‘,“ řekl Gipson. „Řekli: ‚Můžu jít na Amazon a koupit si jeden za 35 dolarů‘“

Stejně jako mnoho rozhodnutí o Lofty AI sešlo na hlasování vlastníků a stanovy vyžadovaly ke schválení 60procentní nadpoloviční většinu.

Vítejte v další fázi krypto-ekonomiky, ve které je vlastnictví vzdálených pronajímatelných nemovitostí rozděleno do digitálních tokenů, které se prodávají po celém světě, a držitelé tokenů transformují podnikání pronajímatele do řady online průzkumů — o systému nájemci nemusí ani vědět.

Lofty AI je jedním z několika technologických startupů, jejichž cílem je využít technologii blockchain k vytvoření nové formy investic do nemovitostí. Přidávají se k rostoucímu hnutí postavenému na sdíleném vlastnictví a spolupráci, často nazývané distribuované autonomní organizace nebo DAO.

DAO se často vytvářejí kolem konkrétních projektů, jako je crowdsourcing peněz na nákup první edice americké ústavy, a členové se mohou vyjádřit, pokud si koupili tokeny online.

Koncept investování do nemovitostí pro průměrného člověka není nový. Webové stránky jako Fundrise a RoofStock již léta nabízejí možnost koupit akcie domů a komerčních projektů ve vzdálených místech, ale často vyžadují minimální investice 1 000 USD nebo více a omezují, jak rychle mohou investoři vyplácet peníze.

Lofty AI jde ještě dál a vytváří většinou neregulovaný online trh, na kterém může téměř každý dospělý na světě investovat pouhých 50 USD do nákupu digitálního tokenu, který odpovídá podílu v pronájmech jedné nemovitosti. Každý token představuje podíl na vlastnictví společnosti s ručením omezeným se sídlem v Delaware.

„Nemovitosti byly historicky vnímány jako těžkopádné odvětví, které je odolné vůči změnám, a nyní vidíme všechny druhy technologických a realitních podniků,“ řekla Desiree Fieldsová, odborná asistentka geografie a globálních metropolitních studií na Kalifornská univerzita, Berkeley.

Řekla, že vznik nových realitních trhů odráží, jak horký se trh s bydlením stal, přitahuje stále více investorů a zároveň zlevňuje mnoho potenciálních majitelů domů.

„Nemůžete si dovolit koupit dům sami, ale možná se můžete stát 1/50 pronajímatele,“ řekl Fields.

Vesmír kryptoměn: Jak 13letý kluk vydělává miliony prodejem umění NFT

Vznešená umělá inteligence je stále malá. Jeho online tržiště, které začalo v loňském roce, zatím uvádí asi 90 nemovitostí k pronájmu, většina z nich ve státech Rust Belt, jako je Illinois, Michigan, Missouri a Ohio. Společnosti spravující nemovitosti se starají o každodenní operace související s pronájmem.

„Jen jsme si řekli: 'Existuje nějaký způsob, jak zpřístupnit investice do nemovitostí, aby každý s připojením k internetu mohl začít budovat investiční portfolio nemovitostí k pronájmu?'“ řekl Jerry Chu, Lofty AI's VÝKONNÝ ŘEDITEL. Startup získal finance od Y Combinator, známé investiční společnosti ze Silicon Valley.

„Chceme přinést výhody plynoucí z pořízení těchto individuálních nemovitostí sami, aniž bychom se museli potýkat s problémy,“ řekl.

Gipson, 24 let, není typický pronajímatel v Memphisu. Jako student v oblasti San Francisco Bay Area také vlastní tokenizované akcie nájemních nemovitostí v Chicagu a pravidelně hlasuje o tématech, která přicházejí o jeho nemovitosti – jako je nový stropní ventilátor, který majitelé schválili.

„Cítím se jako majitel bytu, který dělá tato rozhodnutí,“ řekl. Plánuje své tokeny nakonec prodat za zálohu na vlastní dům.

Nákup a prodej tokenů se zaznamenává na blockchainu, systému, ve kterém mnoho počítačů přispívá do sdílené databáze nebo účetní knihy, kterou nekontroluje žádná jediná entita. Chu řekl, že blockchainové účetní knihy jsou vhodné k tomu, aby nahradily staromódní vedení záznamů v oblasti nemovitostí, protože transakce jsou transparentní.

„Kupující a prodávající si někdy nemohou důvěřovat, a proto máte celý tento proces úschovy a vypořádání,“ řekl. "Nám vyřízení trvá čtyři sekundy."

Není však jasné, zda myšlenka demokratizace investic do pronajímatelných nemovitostí bude sedět na napjatém trhu s bydlením, který již nyní zažívá obrovské změny díky dalším technologickým startupům.

Gipson řekl, že startup začal investorům říkat, aby neoslovovali své nájemce přímo po zážitku z rané fáze, kdy se nájemce dozvěděl o Lofty AI a myslel si, že je to tak neobvyklé, že to musel být podvod.

„Byla by špatná etiketa, kdyby nájemníka oslovilo 30, 40 různých lidí a řekli mu: ‚Ach, já jsem vlastníkem nemovitosti‘,“ řekl.

Pronájem rodinných domů byl historicky neformální dohodou, protože jednotliví majitelé pronajímali své druhé domy nebo nemovitosti, které zdědili. To se ale změnilo během Velké recese, která začala v roce 2007, kdy velké investiční firmy začaly skupovat zabavené domy.

To vydláždilo cestu malým investorům k crowdsourcingu, řekl George Ratiu, hlavní ekonom společnosti Realtor.com.

"Pronájem jedné rodiny se stává něčím jako standardizovaná třída investorů," řekl. "Právě začínáme vnímat a vidět dopad, který má technologie."

Sazby hypoték rostou, jak se trh s bydlením ochlazuje

Ratiu uvedl, že investoři byli přitahováni k nájmu částečně nízkou úrovní nové výstavby, která omezuje národní nabídku bydlení a tlačí nahoru ceny a nájmy. Rostoucí úrokové sazby v letošním roce také udrží některé potenciální kupce domů na trhu s nájemním bydlením déle, což v krátkodobém horizontu podpoří poptávku, řekl.

„Riziko je: Co se stane na klesajícím trhu? Budou jejich pozice zajištěny dostatečně dobře, aby vydržely ten šok? řekl.

Vlastnosti na Lofty AI mají rezervní fondy na údržbu a majitelé tokenů vedli živé diskuse na online nástěnkách o tom, jak zvládnout vystěhování a vyhnout se tomu, aby se nestali pronajímateli v nepřítomnosti nebo ještě něco horšího.

„Krátkodobí investoři si vždy vyberou nejlevnější opravy, protože nechtějí, aby to ovlivnilo jejich CoC,“ napsal tento měsíc jeden investor na nástěnku Discord společnosti Lofty AI s odkazem na „hotovost při vrácení peněz“, což je měřítko investiční výkonnost.

Loni nový investor na Discordu temně vtipkoval: „Připojil jsem se ke klubu a vlastním tokeny. Nejsem si jistý, jestli by moje vizitka měla být nadepsána ‚strýček měšci‘ nebo ‚slumlord‘. Prosím poraďte."

Fields, profesor z Berkeley, řekl, že složitá a anonymní vlastnická ujednání by mohla znesnadnit vedení pronajímatele k odpovědnosti.

„Pronajímatel může být kdekoli. Je tu tento geograficky protažený vztah,“ řekla. "Nepřítomní pronajímatelé nejsou nic nového, ale nemusí mít nutně podíl v Clevelandu ve státě Ohio a lidi, kteří tam žijí."

Přeměna domů obývaných vlastníky na pronájmy je v některých čtvrtích, kde nejsou nájemci ani externí investoři zvláště vítáni, odrazem. The Wall Street Journal tento měsíc uvedl, že mezi sdruženími vlastníků domů narůstají nájemní omezení.

Koncept tokenizovaných nemovitostí se však stále zkouší jinde, včetně konkurenčních startupů, jako je Arrived Homes, která nabízí akcie k pronájmu od 100 USD, a Vesta Equity, která umožňuje majitelům domů převádět vlastní kapitál na nezaměnitelné tokeny, druh unikátního digitálního aktiva. (Tokeny Lofty AI jsou zastupitelné tokeny, což znamená, že jsou zaměnitelné s tokeny ve stejné vlastnosti.)

V horském městečku Aspen v Coloradu prodává hotel St. Regis vlastnické podíly prostřednictvím digitální měny zvané Aspen Coin. K minulému měsíci drželo minci 826 investorů, podle online tržiště tZero, kde se s mincí obchoduje.

Pro investory může vznik takových tržišť vyřešit to, co bylo dlouho nevýhodou nemovitostí: Lidé obvykle nedokážou rychle prodat, pokud potřebují hotovost na jiné účely.

„Myslíme si, že technologie blockchainu a její postupné zavádění poskytuje důležitou cestu pro usnadnění likvidity,“ řekl Alan Konevsky, výkonný viceprezident společnosti tZero. "Je to otevřená kniha, kterou investoři vidí."

Vládní regulace však zůstává pro tržiště s kryptoměnami otazníkem. Lofty AI zaujala stanovisko, že její tokeny nesplňují federální právní definici „cenného papíru“ a že její tržiště nesplňuje definici „burzy“, což jí zatím umožňuje vyhýbat se většině regulací ze strany cenných papírů a Burzovní komise.

Předseda SEC Gary Gensler řekl, že většina kryptotokenů nese znaky regulovaných cenných papírů, ale komise zatím odkládala vydávání pravidel, zatímco Bidenova administrativa studovala různé otázky kolem kryptoměn.

SEC neodpověděla na žádost o komentář k Lofty AI.

Umělá inteligence Lofty již narazila na regulační zeď v Kalifornii, kde státní právo definuje bezpečnost šířeji než federální zákon. V únoru Lofty AI přestala umožňovat investorům z Kalifornie nakupovat nové tokeny.

Kalifornské ministerstvo finanční ochrany a inovací odmítlo komentovat.

Při absenci vládních nařízení přichází Lofty AI se svými vlastními pravidly, jako je například zákaz vlastnit více než 15 procent nemovitosti. Společnost vydělá 8 procent z prodejní ceny nemovitosti, pokud investoři koupí všechny tokeny.

"Doufáme, že bude co největší," řekl Chu.