Нейт Гипсън получи известие през февруари, че един от домовете му под наем в Мемфис, Тенеси, има нужда от нов вентилатор на тавана. Като наемодател той сметна искането за достатъчно разумно.
Но преди работата да продължи, той трябваше да го обсъди с група други хора, които като него бяха закупили дял в имота чрез уебсайт за криптовалута, наречен Lofty AI. И някои от тях имаха нужда от убеждаване.
„Имаше голяма дискусия на тема „Измами ли ни управителят на имота?“, каза Гипсън. „Те казаха: „Мога да отида в Amazon и да си купя един за $35.“
Както много решения относно Lofty AI, това се свеждаше до гласуване на собствениците, а уставът изискваше 60 процента супермнозинство за одобрение.
Добре дошли в следващата фаза на крипто икономиката, в която собствеността върху далечни имоти под наем се разделя на цифрови жетони, които се продават по целия свят, а притежателите на жетони трансформират бизнеса на наемодател в поредица от онлайн анкети — система, за която наемателите може дори да не знаят.
Lofty AI е един от няколкото стартиращи технологични компании, целящи да използват блокчейн технологията, за да създадат нова форма на инвестиции в недвижими имоти. Те допринасят за нарастващото движение, изградено около споделена собственост и сътрудничество, често наричани разпределени автономни организации или DAO.
DAO често се формират около конкретни проекти, като набиране на пари от краудсорсинг за закупуване на копие от първото издание на Конституцията на САЩ, а членовете имат право на глас, ако са закупили токени онлайн.
Концепцията за инвестиране в недвижими имоти за обикновения човек не е нова. Уебсайтове като Fundrise и RoofStock от години предлагат възможност за закупуване на акции от домове и търговски обекти на отдалечени места, но те често изискват минимални инвестиции от $1000 или повече и ограничават колко бързо инвеститорите могат да теглят пари.
Lofty AI отива по-далеч, създавайки предимно нерегулиран онлайн пазар, в който почти всеки възрастен в света може да инвестира само $50, за да купи цифров токен, еквивалентен на дял в бизнес за отдаване под наем на един имот. Всеки токен представлява дял от собствеността в базираното в Делауеър дружество с ограничена отговорност.
„Исторически недвижимите имоти са били разглеждани като тежка индустрия, която е устойчива на промени, а сега сме свидетели на всякакви технологични и недвижими имоти“, каза Дезире Фийлдс, асистент професор по география и глобални метрополитени изследвания в Калифорнийския университет, Бъркли.
Тя каза, че появата на нови пазари за недвижими имоти отразява колко горещ е станал жилищният пазар, привличайки все повече инвеститори, като същевременно цените на много потенциални собственици на жилища.
„Не можете да си позволите сами да си купите дом, но може би можете да станете 1/50 от наемодател“, каза Фийлдс.
Крипто вселена: Как 13-годишно дете прави милиони, продавайки NFT изкуство
7 април 2022 г. 5:11Lofty AI все още е малък. Неговият онлайн пазар, който започна миналата година, досега изброява около 90 имота под наем, повечето от които в щати Rust Belt като Илинойс, Мичиган, Мисури и Охайо. Компаниите за управление на имоти се занимават с ежедневните операции по отдаване под наем.
„Просто си помислихме: „Има ли някакъв начин да направим инвестирането в недвижими имоти по-достъпно, така че всеки с интернет връзка да може да започне да изгражда инвестиционен портфейл от имоти под наем?“ каза Джери Чу, Lofty AI's ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР. Стартъпът получи финансиране от Y Combinator, добре известна инвестиционна компания от Силициевата долина.
„Това, което искаме, е да донесем ползата от придобиването на тези отделни имоти сами, без да се налага да се справяме с проблемите“, каза той.
Гипсън, на 24 години, не е типичен наемодател в Мемфис. Студент в района на залива на Сан Франциско, той също така притежава токенизирани акции от имоти под наем в Чикаго и редовно гласува по теми, които се появяват за имотите му – като новия вентилатор на тавана, който собствениците наистина одобриха.
„Чувствам се като наемодател, който взема тези решения“, каза той. Той планира да продаде токените си в крайна сметка срещу първоначална вноска за собствен дом.
Купуването и продаването на токени се записват в блокчейн, система, в която много компютри допринасят за споделена база данни или книга, която нито един субект не контролира. Чу каза, че счетоводните книги на блокчейн са подходящи да заемат мястото на старомодното водене на записи в недвижимите имоти, тъй като транзакциите са прозрачни.
„Купувачът и продавачът понякога не могат да се доверят един на друг и затова имате целия този процес на ескроу и сетълмент“, каза той. „За нас уреждането отнема четири секунди.“
Но не е ясно дали идеята за демократизиране на инвестициите в имоти под наем ще стои добре на един стегнат жилищен пазар, който вече вижда огромна промяна благодарение на други технологични стартиращи компании.
Гипсън каза, че стартъпът е започнал да казва на инвеститорите да не се свързват директно с наемателите си след преживяване в началото, когато наемател научил за Lofty AI и го помислил за толкова необичаен, че трябва да е измама.
„Би било лош етикет, ако към наемател се обърнат 30, 40 различни души, казвайки: „О, аз притежавам имота“, каза той.
Наемането на еднофамилни жилища в миналото е било неофициално споразумение, тъй като отделни наемодатели са отдавали под наем вторите си домове или имоти, които са наследили. Но това се промени по време на Голямата рецесия, която започна през 2007 г., когато големи инвестиционни посредници започнаха да изкупуват конфискувани къщи.
Това проправи пътя за малките инвеститори да си проправят път, каза Джордж Ратиу, старши икономист в Realtor.com.
„Отдаването под наем на едно семейство се превръща в нещо като стандартизиран инвеститорски клас“, каза той. „Тепърва започваме да усещаме и виждаме въздействието, което технологията оказва.“
Лихвите по ипотечните кредити се покачват, докато пазарът на жилища се охлажда
19 април 2022 г. 1:41Ратиу каза, че инвеститорите са били привлечени от наемите отчасти от ниските нива на ново строителство, които ограничават националното предлагане на жилища и тласкат нагоре цени и наеми. Повишаването на лихвените проценти тази година също ще задържи някои потенциални купувачи на жилища на пазара за наеми за по-дълго време, което ще увеличи търсенето в краткосрочен план, каза той.
„Рискът е: Какво се случва при спад на пазара? Позициите им ще бъдат ли хеджирани достатъчно добре, за да могат да издържат на този шок?“ той каза.
Имотите в Lofty AI разполагат с резервни фондове за поддръжка и собствениците на токени са имали оживени дискусии в онлайн табла за съобщения относно това как да се справят с изгонванията и да не се превърнат в отсъстващи наемодатели или нещо по-лошо.
„Краткосрочните инвеститори винаги ще избират най-евтините ремонти, защото не искат тяхната CoC да бъде засегната“, написа един инвеститор този месец на таблото за съобщения на Lofty AI на Discord, като се позовава на „парични средства при възвращаемост“, мярка за инвестиционна ефективност.
Миналата година нов инвеститор се пошегува мрачно на Discord: „Присъединих се към клуба и притежавам токени. Не съм сигурен дали визитната ми картичка трябва да бъде озаглавена „чичо с пари“ или „божанин“. Моля за съвет.”
Фийлдс, професор от Бъркли, каза, че сложните и анонимни договорености за собственост могат да затруднят търсенето на отговорност от наемодателите.
„Наемодателят може да бъде навсякъде. Има тази географски разтегната връзка“, каза тя. „Отсъстващите наемодатели не са нещо ново, но те не е задължително да имат дял в Кливланд, Охайо, и хората, които живеят там.“
Превръщането на обитавани от собствениците къщи в жилища под наем получава отпор в някои квартали, където нито наемателите, нито външните инвеститори са особено добре дошли. Wall Street Journal съобщи този месец, че ограниченията за лизинг нарастват сред асоциациите на собствениците на жилища.
Но концепцията за токенизирани недвижими имоти все още се изпробва на други места, включително в конкурентни стартиращи фирми като Arrived Homes, който предлага дялове от имоти под наем, започващи от $100, и Vesta Equity, който позволява на собствениците на жилища да конвертират капитала в незаменими токени, вид уникален цифров актив. (Жетоните на Lofty AI са заменяеми токени, което означава, че са взаимозаменяеми с токени в същото свойство.)
В планинския град Аспен, Колорадо, хотел St. Regis продава дялове от собствеността чрез цифрова валута, наречена Aspen Coin. Към миналия месец 826 инвеститори са държали монетата, според tZero, онлайн пазар, където се търгува монетата.
За инвеститорите появата на такива пазари може да се справи с това, което отдавна е недостатък на недвижимите имоти: хората обикновено не могат да продават бързо, ако имат нужда от пари за други цели.
„Смятаме, че блокчейн технологията и нейното постепенно въвеждане осигурява важен път за улесняване на ликвидността“, каза Алън Коневски, изпълнителен вицепрезидент на tZero. „Това е отворена книга, която инвеститорите виждат.“
Но държавното регулиране остава въпросителна за пазарите на криптовалута. Lofty AI зае позицията, че неговите токени не отговарят на федералната законова дефиниция за „ценни книжа“ и че неговият пазар не отговаря на определението за „борса“, което му позволява досега да избягва повечето регулации от страна на ценните книжа и Комисионна за обмен.
Председателят на SEC Гари Генслер каза, че повечето крипто токени носят отличителните белези на регулирани ценни книжа, но комисията досега е въздържала издаването на правила, докато администрацията на Байдън проучва различни въпроси около криптовалутата.
SEC не отговори на искане за коментар относно Lofty AI.
Lofty AI вече е ударил регулаторна стена в Калифорния, където щатският закон определя сигурността по-широко от федералния закон. През февруари Lofty AI спря да позволява на базирани в Калифорния инвеститори да купуват нови токени.
Калифорнийският отдел за финансова защита и иновации отказа коментар.
При липсата на правителствени разпоредби, Lofty AI измисля свои собствени правила, като например забрана на всеки да притежава повече от 15 процента от собственост. Компанията прави 8 процента от продажната цена на имот, ако инвеститорите купят всички токени.
„Надяваме се, че ще стане възможно най-голям“, каза Чу.
